土地拍卖与出让：定义、程序、价格与优缺点比较
一、定义与性质
土地拍卖，是指政府或企业通过公开竞价的方式，将特定地块的使用权转让给最高出价者的行为。土地出让则是指政府将土地使用权出租给使用者，由使用者向政府支付租金的行为。
二、程序与方式
1. 土地拍卖：（1）发布拍卖公告，明确拍卖地块的位置、面积、用途、规划要求等；（2）竞买人报名并提交相关资料；（3）拍卖师主持拍卖，竞买人举牌应价；（4）拍卖成交后，签订拍卖成交确认书和土地使用权出让合同。
2. 土地出让：（1）政府发布出让公告，明确出让地块的位置、面积、用途、规划要求等；（2）意向用地者提交申请并缴纳保证金；（3）政府组织评审委员会评审，确定中标者；（4）中标者与政府签订土地使用权出让合同，并按合同约定支付租金。
三、拍卖价格与出让金
土地拍卖价格是竞买人通过公开竞价产生的，价格水平受市场供求关系影响。而土地出让金是政府制定的固定价格，一般与土地使用年限和用途有关。
四、参与主体与出让主体
土地拍卖的参与主体主要是房地产开发企业、投资机构和个人。而土地出让的出让主体则是政府，政府代表国家行使土地所有权的职能。
五、产权与期限问题
通过拍卖取得的土地使用权通常具有完整产权，可以在合法范围内自由使用、出租、转让等。而通过出让取得的土地使用权则通常只有一定年限的使用权，期满后需要重新申请或续租。
六、政策规定与调控手段
政府可以通过制定不同的政策和调控手段来影响土地市场的运行。例如，通过调整土地供应量来影响土地价格，通过调整出让金的费率来调整地块租金等。
七、拍卖与出让的优缺点比较
1. 拍卖的优点：（1）公开透明，市场竞争充分，有利于发现地价；（2）能够快速将土地转让给有实力的开发商，提高开发效率；（3）能够通过市场竞争来提高地块价值。
2. 拍卖的缺点：（1）竞拍价格较高，可能导致部分开发商望而却步；（2）如果地块位置不佳或市场环境不佳，可能会导致流拍；（3）需要投入大量人力物力进行拍卖组织和宣传工作。
3. 出让的优点：（1）政府能够控制地价，保证国家利益的实现；（2）能够根据市场需求和规划要求来选择合适的用地者；（3）租金相对稳定，有利于长期开发投资。
4. 出让的缺点：（1）可能存在寻租行为，影响公平竞争；（2）租金调整周期较长，可能无法及时反映市场变化；（3）如果租金过高或过低，都可能影响地块的价值实现。